Organ odwoławczy słusznie zwrócił uwagę na to, że biegły wziął między innymi do porównań jedną z transakcji dotyczących nieruchomości zawarte po upływie 2 lat od daty sporządzenia operatu szacunkowego dla przedmiotowej sprawy (z 6 września 2010r.),co zdaniem organu w sposób zasadniczy przełożyło się na zwiększenie Operat szacunkowy. Brzmi bardzo poważnie, a tak naprawdę to dokument urzędowy, będący opinią rzeczoznawcy majątkowego odnośnie wartości danej nieruchomości. To, co jest w nim zawarte reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przyjmuje Do najczęściej spotykanych na rynku wycen nieruchomości należą niżej wymienione: Wycena wartości nieruchomości dla celów kupna – sprzedaży ( zarówno dla stron transakcji jak i Urzędu Skarbowego dla naliczenia podatku od czynności cywilno – prawnych ) Ustalenie wartości nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy ( zabezpieczenie kredytu hipotecznego Jak obniżyć wartość nieruchomości w operacie szacunkowym. 1. Uwzględnienie w porównaniu zrobionym do celów wyceny tylko części nieruchomości, np. mieszkań, znajdujących się w danej okolicy. Przykład: na jednej ulicy mamy bloki z lat 80., w których cena za m2 oscyluje w granicach 5-6 tys. Jeżeli opinia biegłego rzeczoznawcy w zakresie wyceny nieruchomości spełnia wymogi operatu szacunkowego, nie można jej kwestionować jako istotnego dowodu w sprawie, nawet jeśli nie została Zmiana operatu szacunkowego pod drogi z dnia 14 lipca 2011r . Mam działki pod drogę ekspresową S-8(Węzeł Walichnowy). Czy to prawda że teraz będą płacić tak jak za grunty orne + 50% wartości nieruchomości. Pisze o tym tutaj : Rynkowe ceny wykupu nieruchomości pod drogi - opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza rzeczoznawca majątkowy, którym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane zgodnie z przepisami ustawy (art. 174 ust. 2 u.g.n.). Oszacowanie przybiera zatem postać operatu szacunkowego i stanowi podstawę Jaka jest cena operatu szacunkowego? Na to pytanie trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Nie istnieje bowiem odgórny, obowiązujący wszystkich rzeczoznawców cennik. Cena zależy więc od wybranego specjalisty, ale i ilości pracy, którą będzie musiał wykonać, wyceniając nieruchomość. 5. Wszystkie wartości nieruchomości muszą być odniesione do daty sporządzenia operatu szacunkowego i wyrażone w złotych, bez uwzględnienia podatków i opłat towarzyszących transakcji kupna / sprzedaży, w szczególności podatku VAT. 6. W przypadkach szczególnych, tj. braku możliwości określenia wartości rynkowej Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej niezabudowanej jest dokumentem, który określa wartość rynkową danej nieruchomości. Jest on sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie wyceny metodami szacunku. Operat szacunkowy jest ważnym elementem w procesie transakcji kupna-sprzedaży, a także w przypadku podziału majątku lub zamiany nieruchomości. Dokument ten może 6pMUq. Operat szacunkowy jest z pewnością jednym z najważniejszych dowodów w sprawach dotyczących ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Jest on dokumentem sporządzanym przez rzeczoznawcę majątkowego, który posiada specjalistyczną wiedzę w zakresie ich wyceny. Nie oznacza to jednak, że organ powinien podchodzić do sporządzonego operatu bezkrytycznie, a osobie pozbawionej prawa własności nie przysługują żadne środki pozwalające na jego zakwestionowanie. Najważniejsze z nich opisujemy treściAdd a header to begin generating the table of contentsZarzuty do operatuPrzede wszystkim, osoba wywłaszczona ma prawo zgłoszenia do sporządzonego operatu zarzutów. Co do zasady zastrzeżenia takie można złożyć po otrzymaniu od organu prowadzącego postępowanie zawiadomienia o sporządzeniu operatu i możliwości zapoznania się z nim w siedzibie organu. Po zgłoszeniu naszych uwag oraz ewentualnych pytań w zakresie wyceny, organ powinien z kolei przekazać je rzeczoznawcy majątkowemu, wyznaczając mu jednocześnie konkretny termin na ustosunkowanie się do mienie podlega wywłaszczeniu? Skotaktuj się z nami już na wczesnym etapie postępowania i uzyskaj nawet 28% wyższe administracyjnaJeżeli przedstawione przez biegłego wyjaśnienia nie są dla nas wystarczające lub też od razu stwierdzimy, że samo przedstawienie przez nas pisemnych zarzutów do operatu nie przyniesie pożądanego skutku, możemy wnioskować do organu o przeprowadzenie w sprawie rozprawy administracyjnej z udziałem biegłego. Uprawnienie takie wynika z przepisu art. 89 kodeksu postępowania administracyjnego. Rozprawa administracyjna daje nam możliwość zadania rzeczoznawcy majątkowemu pytań do sporządzonej wyceny, a także uzyskania wyjaśnień co do niezrozumiałych, niespójnych lub w naszej ocenie błędnych ustaleń. Warto tutaj zaznaczyć, że z przebiegu rozprawy administracyjnej organ sporządzić powinien stosowny protokół. Uzyskaj wyższe odszkodowanie dzięki usługom INLEGIS Kancelarie PrawnePorada prawna w sprawie prawna w sprawie wywłaszczenia wraz z analizą operatu obsługa postępowania w sprawie ustalenia wartości odszkodowania za wywłaszczeniKolejna wycenaOsoba wywłaszczona ma także prawo przedstawienia własnych dowodów w sprawie. Najczęstszym z nich jest tzw. kontroperat, czyli wycena alternatywna do tej sporządzonej przez rzeczoznawcę powołanego przez organ. Środek ten pozwala w prosty sposób zakwestionować wycenę nieruchomości, np. poprzez przeprowadzenie w kontroperacie wyliczeń w oparciu o inną (w naszej ocenie właściwą) bazę nieruchomości podobnych do tej, dla której ustalane jest odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości. Co jednak istotne, przygotowanie kontroperatu wymaga zasięgnięcia opinii oraz zlecenia przygotowania takiego dokumentu osobie, która specjalizuje się w wycenie nieruchomości, a zatem innemu rzeczoznawcy majątkowemu. To z kolei wiąże się z koniecznością poniesienia przez nas dodatkowych wyceny biegłegoOsoba wywłaszczona, w razie wątpliwości do prawidłowości sporządzonej wyceny może także poddać operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Uprawnienie takie wynika z przepisu art. 157. ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Postępowanie przewidziane w tym przepisie dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu (pod względem wymogów formalnych określonych w rozporządzeniu dotyczącym wyceny nieruchomości oraz prawidłowości danych wycenianej nieruchomości). Rezultatem takiej czynności nie może być określenie wartości przedmiotu wyceny. Niemniej jednak, ocena taka zawiera opis nieprawidłowości, jakie zdaniem organizacji znajdują się w operacie. Strona poddająca operat pod ocenę musi jednak, podobnie jak w przypadku zlecenia przygotowania kontroperatu, liczyć się z koniecznością poniesienia kosztów jej wiesz, że … po wypłacie odszkodowanie nie jest już możliwe odwołanie od ustalonej wartości? Ostatnie momenty na podjęcie działań w obronie własnego interesu, to informacja o wartości wyceny i decyzja ustalająca odszkodowanie. Na odwołanie masz tylko 14 na działalność rzeczoznawcyWreszcie, rzeczoznawca majątkowy podlega również odpowiedzialności zawodowej, na co wskazuje wprost art. 178 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podstawą do wszczęcia postępowania z w tym zakresie jest skarga na jego działalność, kwestionująca prawidłowość sporządzonej wyceny. Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna właściwy minister. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Wynikiem tego postępowania jest ustalenie, czy szacując wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował się do obowiązujących przepisów. Stwierdzone przez Komisję uchybienia znajdują odzwierciedlenie w decyzji ministra o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, co z kolei z pewnością rzutuje na ocenę wiarygodności operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę wynika z powyższego, osoba wywłaszczona dysponuje całym wachlarzem możliwości jeżeli chodzi o podważenie prawidłowości i rzetelności sporządzonej wyceny. W trakcie postępowania warto o skorzystaniu z tych uprawień pamiętać, albowiem jak pokazuje praktyka, organy prowadzące postępowanie co do zasady nie kwestionują prawidłowości przygotowanych na ich zlecenie opinii. Aktywna postawa strony w trakcie postępowania i wskazanie uchybień biegłego w zakresie wyceny może natomiast przyczynić się do jej weryfikacji, a tym samym do uzyskania wyższego odszkodowania za odjęte prawo z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji nwestycji w zakresie dróg z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Nie ma co ukrywać, że licytacja nieruchomości przez komornika najczęściej jest dla dłużnika prawdziwą tragedią – a już szczególnie wtedy, kiedy kwota uzyskana w drodze takiej licytacji nie wystarcza na pokrycie zobowiązań (co zdarza się nierzadko). Często bywa też tak, że problemy finansowe dłużnika są tylko chwilowe i za jakiś czas byłby on w stanie uregulować swoje zobowiązania, ale cóż zrobić, jeśli wierzyciele nie chcą czekać (nie mają zresztą takiego obowiązku)… W takiej sytuacji można skorzystać z kilku „furtek”, jakie zapewnia nie do końca dopracowany system egzekucji w Polsce. Zanim jednak przejdę do meritum, warto opisać pewne zagadnienia, a mianowicie… Najbardziej lamerskie sposoby „obrony” przed komornikiem Dla osób niezaznajomionych ze slangiem IT – lamer to ktoś, komu się wydaje, że jest mądry i sprytny, a w rzeczywistości aż bije od niego niekompetencją. Pod tę kategorię podpadają też tzw. Janusze prawa, interpretujący przepisy na przysłowiowy chłopski rozum i opierający się na niesprawdzonych anegdotach typu „bo kuzyn mojego kumpla z pracy też miał kiedyś komornika i zrobił tak, że…”. Można powiedzieć, że takie osoby stosują najczęściej dwa popularne „patenty”, a mianowicie fikcyjną sprzedaż lub darowiznę. Oczywiście dłużnicy liczą tutaj na to, że wierzyciel po zobaczeniu w księdze wieczystej innego nazwiska, niż oczekiwał, zrezygnuje z odzyskania długu na drodze licytacji. Co ciekawe, w przypadku totalnego nieogarnięcia wierzyciela, taki zabieg się niekiedy udaje, ale zdecydowanie częściej pojawiają się problemy, ponieważ wspomniani Janusze nie wiedzą o dwóch rzeczach (albo ignorują je licząc na to, że „jakoś to będzie”): – Sprzedaż lub darowizna będą skutecznym środkiem ochrony tylko wtedy, kiedy nastąpiły przed powstaniem zobowiązania, tzn. na przykład przed podpisaniem umowy pożyczki. Wszelkie przeniesienia własności nieruchomości w sytuacji, gdy istnieje już prawomocny wyrok sądowy, może skutkować pociągnięciem dłużnika i nabywcy do odpowiedzialności cywilnej, a nawet i karnej związanej z prowadzeniem działań zmierzających do pokrzywdzenia wierzyciela. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których dłużnik tuż przed zajęciem nieruchomości przez komornika przepisuje ją na kogoś z rodziny i dalej w niej mieszka – już z daleka śmierdzi to tzw. ustawką i raczej nie ma co liczyć na to, że sąd okaże tutaj pobłażliwość. – Sprzedaż nieruchomości komuś, kto nie posiada możliwych do udokumentowania dochodów w odpowiedniej wysokości, grozi poważnymi sankcjami. Tutaj w zasadzie nie ma aż takiego znaczenia, czy taka fikcyjna transakcja nastąpiła przed powstaniem zobowiązania, czy też już po – jeśli do akcji wkroczy Urząd Skarbowy (np. powiadomiony przez wierzyciela) i uzna, że nabywcy zgodnie nie stać na zakup, to, delikatnie mówiąc, wszyscy mają przesr…e. Skarbówka może bowiem zastosować sankcyjną stawkę podatku wynoszącą 75%, który to podatek obejmie wszelkie dochody z nieujawnionych źródeł przychodów lub nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach. Czyli mówiąc krótko: nie potrafisz udokumentować skąd miałeś kasę na chałupę za 2 miliony, gdyż jesteś od wielu lat bezrobotny, no to płacisz bracie 75% podatku od jej wartości + jeszcze grzywnę, hehe. Raczej kiepski scenariusz… Jak pokazują powyższe przykłady, skuteczne uchylanie się od licytacji nieruchomości wymaga jednak pewnej znajomości przepisów prawa, gdyż stosowanie prymitywnych metod częściej przynosi dłużnikowi kłopoty, niż rzeczywiste rozwiązanie problemu lub chociażby oddalenie terminu oddania głowy pod komorniczy topór. Na szczęście (dla dłużników) istnieją jednak inne, sprawdzone w boju „patenty”. Popularne sposoby utrudniania licytacji komorniczych w przypadku nieruchomości 1. Reżyserowana wierzytelność zabezpieczona nieruchomością Schemat dość prosty: w księdze wieczystej dodaje się wpis obciążający nieruchomość w związku z wierzytelnością, która tak naprawdę jest kontrolowana przez właściciela tej nieruchomości (np. poprzez spółkę z w której jest tzw. cichym udziałowcem). W przypadku sprzedaży takiego budynku w drodze licytacji, pozyskane środki zaspokajają najpierw zobowiązania wynikające z hipoteki, a dopiero w dalszej kolejności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję (oczywiście mam na myśli sytuację, w której wierzyciel „nie siadł” na hipotece). Dodam jeszcze, że taki wyreżyserowany dług ma zwykle wartość wyższą od wartości nieruchomości, dzięki czemu większa część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży i tak wróci do dłużnika. A w jaki sposób ma to utrudnić licytację komorniczą? A np. w taki, że zorientowany w meandrach prawa wierzyciel (lub jego prawnik) po zobaczeniu takiego wpisu hipotecznego będzie wiedział, że nie ma sensu inwestować czasu i energii w ten kierunek działania. 2. Ustanowienie umowy tzw. dożywocia W praktyce robi się to tak, że pierwotny właściciel Marian (imię przykładowe) jeszcze przed zaciągnięciem zobowiązań przenosi własność nieruchomości na jakąś osobę (fizyczną lub prawną), w zamian za prawo do przebywania na jej terenie (np. otrzymuje do wyłącznego korzystania jedno z pięter) oraz comiesięczne świadczenie pieniężne, obie te rzeczy zwykle dożywotnio. Oczywiście transakcja taka jest zawarta notarialnie i ujawniona w księdze wieczystej. Co to oznacza dla potencjalnego nabywcy takiego domu czy mieszkania? A np. że gdyby chciał uwolnić nieruchomość od takiego „dożywotnika” Mariana, to musiałby zapłacić mu ekwiwalent utraconych korzyści (którymi są prawo do korzystania z pomieszczeń + świadczenia pieniężne), np. w postaci dożywotniej renty – w praktyce czyni to taką transakcję kupna nieopłacalną i obarczoną wieloma problemami natury prawnej. Oczywiście, wierzyciele Mariana mogą próbować kwestionować taką akcję w oparciu o przepisy prawa cywilnego czy też karnego, lecz w praktyce mają małe szanse na zwycięstwo. No i teraz pora teraz na najlepsze: otóż strategia taka umożliwia w perspektywie powrót nieruchomości w ręce pierwotnego właściciela, czyli Mariana. Może to mieć miejsce np. wtedy, kiedy nasz dłużnik spłaci swe zobowiązania, długi się przedawnią lub też „wypadną” z obiegu np. na skutek ich kontrolowanego odkupu, o którym zresztą już kiedyś pisałem. Tak więc w przypadku zaistnienia okoliczności sprzyjających, Marian może się postarać o sądowe rozwiązanie umowy dożywocia np. w oparciu o fakt, że zobowiązany (czyli fikcyjnie obdarowany) opuścił nieruchomość i nie opiekuje się już „dożywotnikiem” oraz nie płaci mu ustalonych kwot pieniężnych. 3. Wieloletnia dzierżawa Załóżmy, że mamy sytuację, w której właściciel nieruchomości (np. budynku biurowego) podpisał umowy na wieloletni najem części znajdujących się w niej lokali. Teoretycznie nowy nabywca z licytacji komorniczej mógłby tych najemców wyrzucić, ale zgodnie z przepisami prawa musi dać im wypowiedzenie – w przypadku wyreżyserowanego najmu (a o takim tutaj mowa) okres wypowiedzenia wynosi zwykle 1 rok. Niby nie aż tak znów długo, ale skutecznie zniechęca to wielu potencjalnych licytantów (zwłaszcza, jeśli antywindykatorzy spreparują jeszcze inne „wady” budynku), więc pierwsza licytacja może zakończyć się niepowodzeniem, druga też… I co wtedy? Wtedy postępowanie egzekucyjne umarza się, a komornik musi odczekać 6 miesięcy, zanim wyznaczy nowy termin licytacji. Ponieważ ponowne wszczęcie umorzonego postępowania egzekucyjnego to kolejne koszty, to wierzyciele często niezbyt się z tym spieszą. Dłużnik zyskuje więc w takim przypadku cenny czas na „poukładanie” swoich spraw. 4. Wnioski, wnioski, wnioski… Co może zrobić dłużnik w sytuacji, kiedy komornik „położył już łapy” na nieruchomości i żadne fikcyjne transakcje na niewiele się zdarzą…? Można zacząć pisać wnioski! Ogólna zasada jest tutaj taka: skarżyć wszystko i wszystkich, co tylko się da. Składa się więc wnioski o wyłączenie sędziego nadzorującego licytację (sądy często znoszą wtedy terminy licytacji), zaskarża czynności komornika powołując na „rażące pokrzywdzenie dłużnika”, czy też wreszcie zgłasza zastrzeżenia co do operatu szacunkowego (które są często rzeczywiści zaniżone). W każdym razie im więcej dokumentów i ekspertyz przedstawi przy takiej okazji dłużnik, tym lepiej (dla niego), gdyż sąd straci sporo czasu na ich przeanalizowanie, więc egzekucja się odwlecze. Dzięki podobnym działaniom można więc np. uzyskać zielone światło dla wykonania kolejnego operatu oraz możliwość uczestnictwa w działaniach wyceniającego, co daje pole do zaskarżania jego poszczególnych czynności – i tak dalej… W konsekwencji można opóźnić egzekucję takiej nieruchomości o kilka miesięcy czy też nawet lat, a niekiedy także skutecznie zniechęcić wierzyciela do dalszej walki o swoje. 5. Współwłaściciele i lokatorzy Można by tutaj śmiało sparafrazować znane powiedzenie: gdzie współwłaścicieli i lokatorów sześć, tam wierzyciel nie ma co jeść. W praktyce chodzi o sytuację, w której kilka osób jest współwłaścicielami części nieruchomości, a jeszcze inni z kolei ją zamieszkują. Co więc robią przyszli (ważne słowo!) dłużnicy? Darowują lub fikcyjnie sprzedają udziały w nieruchomości zaufanym osobom – rzecz jasna przed powstaniem długu. W późniejszym okresie, kiedy przychodzi do licytacji komorniczej, okazuje się, że dłużnik jest właścicielem np. ¼ dużego domu, a reszta należy do jego rodziców i dzieci. Oczywiście, komornik może przeprowadzić licytację także tej jednej części, ale w praktyce znalezienie nabywcy na taki „kawałek tortu” jest bardzo trudne – zwłaszcza, gdy ogarnięty dłużnik będzie kombinował z wnioskami (punkt powyżej) i odwoływał się np. na zbyt niskie oszacowanie. Jako pokrewny przykład podam transakcję, którą miałem przeprowadzić kilka tygodni temu, ale po przeanalizowaniu uznałem, że nie ma sensu się w to bawić. Chodziło o zakup domu, w którym było czterech współwłaścicieli, z czego tylko jeden zamieszkiwał posesję. Wartość tej nieruchomości szacowana jest na ok. 200 tys. PLN, a za ile chcieli się pozbyć swoich udziałów 3 współwłaściciele…? Za 20 tys. PLN każdy – oprócz tego, który był stałym mieszkańcem. Teoretycznie więc wystarczyło zapłacić 60 tys. PLN trzem współwłaścicielom, po czym zaproponować czwartemu, że zapłaci mu się jakąś kwotę, nawet pełną równowartość jego udziału (czyli ok. 50 tys. PLN). I tak się też stało, ale… nie zgodził się. I to w zasadzie przekreślało sensowność całej transakcji, bo choć teoretycznie można było na niej wyciągnąć 60-70-% zwrotu z inwestycji w kilka miesięcy, to w praktyce mogłoby się okazać, że kapitał został na długo utopiony. Dlaczego o tym wspominam? Ponieważ na podobnej zasadzie działają inwestorzy kupujący na aukcjach komorniczych – jeśli widzą, że temat jest problemowy i prawdopodobnie będzie ciężko o dalszą odsprzedaż, czyli ogólnie istnieje duże ryzyko zablokowania kapitału na dłużej, to po prostu szukają innej okazji. Pieniądz bowiem musi krążyć, aby zarabiać. Oczywiście, istnieje możliwość sądowego zniesienia współwłasności na drodze procesowej, ale jest to długa i kłopotliwa droga. 6. Sprzedaż nieruchomości zagranicznej osobie prawnej Ta metoda jest dość często stosowana przez przedsiębiorców, którzy albo chcą wejść w ryzykowny biznes, albo przeprowadzić tzw. kontrolowane bankructwo i w razie czego zachować choć część majątku. W tym celu chętnie wykorzystywano w szczególności spółki offshore o utajnionej dla polskich instytucji strukturze własności lub też wchodzące w skład tzw. łańcucha optymalizacji podatkowej. Czasem były to także zagraniczne fundacje nieprowadzące żadnej działalności i będące w gruncie rzeczy swoistą przechowalnią majątku dłużnika (lub wielu dłużników). Oczywiście w rzeczywistości to dłużnik kontroluje taką spółkę X będącą papierowym posiadaczem jego nieruchomości. Co istotne, dłużnik zwykle nie jest bezpośrednim właścicielem takiej spółki X, lecz kontroluje inny podmiot, np. spółkę Y, będącą posiadaczem udziałów w spółce X. Takie „rozmycie” własności ma na celu utrudnienie dotarcia do rzeczywistych właścicieli. W ogóle temat „wyprowadzania” majątku poza zasięg działania polskich organów ścigania to bardzo ciekawe zagadnienie, ale to temat na osobny wpis. Jakie korzyści może odnieść dłużnik dzięki odwlekaniu licytacji nieruchomości w czasie Być może co poniektóry Czytelnik zastanawiał się w trakcie lektury, co też przyjdzie dłużnikowi z takiej zabawy w ciuciubabkę, czyli w odwlekanie egzekucji? Już wyjaśniam: wbrew pozorom może zyskać bardzo wiele i wiele może się wydarzyć, o czym poniżej. – Dłużnikowi często opłaca się grać na zwłokę w sytuacji, kiedy prowadzone jest postępowanie upadłościowe dotyczące jego osoby. Co prawda po ogłoszeniu upadłości nieruchomość i tak zostanie sprzedana w celu zaspokojenia roszczeń wierzycieli, ale dłużnik może otrzymać z tej puli środki pozwalające na wynajem lokalu mieszkalnego przez kolejne 24 miesiące. Jest to całkiem duży bonus, którego próżno szukać przy licytacjach komorniczych – a już na pewno nie wtedy, kiedy kwota zadłużenia przewyższa wartość nieruchomości. – Wierzyciel może po prostu umrzeć, a jego spadkobiercy nie będą zainteresowani windykacją należności chociażby z uwagi na brak czasu i nerwów na toczenie „wojny” z dłużnikiem. A z takiej sytuacji jest już prosta droga do przedawnienia długu. – Wierzyciel zniecierpliwiony oczekiwaniem i przewlekłością egzekucji, może zdecydować się sprzedać wierzytelność za ułamek jej wartości (np. za 30%), a dłużnik może ją wtedy przejąć w drodze kontrolowanego odkupu – pisałem o tym patencie tutaj. – Jeśli wierzycielem była np. spółka, to może ona po prostu zbankrutować lub też ulec likwidacji. Oczywiście, w przypadku takiego scenariusza wiele może się zdarzyć – np. syndyk odpuści windykację długu lub też wierzyciele jako osoby fizyczne nie będą już mieli siły i energii na szarpanie się z dłużnikami. – Wierzyciel może utracić ważne dowody w sprawie, jak chociażby umowę potwierdzającą istnienie zobowiązania czy też różnego rodzaju pokwitowania. Nie ma w tym nic nadzwyczajnego – w końcu dokumenty mogą zginąć, ulec spaleniu podczas pożaru itp. – No i wreszcie wierzyciel, po kolejnej bezskutecznej egzekucji, może dojść do wniosku, że z ekonomicznego punktu widzenia ta cała „zabawa” w windykację przestaje mu się opłacać, no bo komornik swoje bierze (zaliczki, konieczność pokrycia przez wierzyciela niektórych wydatków w przypadku bezskuteczności egzekucji), prawnicy biorą, biegli rzeczoznawcy też biorą, do sądu trzeba dojeżdżać, a pieniędzy od dłużnika jak nie ma, tak nie ma. Zresztą każdy ma jakiś limit wytrzymałości, po przekroczeniu którego po prostu odpuszcza. I tutaj znów mamy prostą drogę do przedawnienia. Kilka słów na zakończenie Przedstawione sposoby odwlekania licytacji nieruchomości nie wyczerpują oczywiście całego spektrum dostępnych środków, proszę nie mieć złudzeń. Nie jest też tak, że wierzyciele są wobec takich sztuczek bezbronni – zawsze mogą bowiem wytoczyć powództwo przeciwko dłużnikowi np. o pozorne obciążanie składników majątku czy też bardziej ogólnie o celowe działanie na szkodę wierzycieli. Jednak w przypadku, kiedy dłużnik działa w sposób profesjonalny, wcale nie jest tak łatwo udowodnić przed sądem jego złą wolę. Poza tym dłużnicy będący w finansowej desperacji, przerażeni wizją utraty majątku, działają często nieracjonalnie i podejmują ryzyko nielegalnych działań narażając się przy tym na odpowiedzialność karną, ale liczą, że mimo wszystko jakoś im się upiecze (a jeśli nawet zostaną skazani, to otrzymają tylko tzw. zawiasy). Prawo też nie jest doskonałe (żadne zaskoczenie) i nie zawsze ułatwia życie wierzycielowi. Co więc ma zrobić ktoś, kto trafił na takiego „trudnego” dłużnika i nie może odzyskać swoich pieniędzy pomimo egzekucji komorniczych? Wyjścia są w zasadzie dwa: albo odpuścić, albo przekazać sprawę w ręce specjalistów od tzw. trudnej windykacji, którzy znają odpowiednie metody perswazji oraz takie sztuczki, po zastosowaniu których dłużnik uzna, że jednak lepiej nie kombinować i spłacić przynajmniej tego wierzyciela, w zamian zyskując bezcenną rzecz: święty spokój. Potrzebujesz pomocy przy rozwiązaniu problemów związanych z przestępczością gospodarczą? Chcesz odzyskać tzw. trudny dług? A może potrzebujesz skutecznej ochrony antywindykacyjnej? Napisz do mnie: kontakt@ Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu! Zawarte w art. 134 GospNierU określenie „przeznaczenie nieruchomości” powinno być interpretowane zgodnie z zasadami określonymi w art. 154 GospNierU. W rezultacie oznacza to, że decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji, na podstawie której nastąpiło przejecie nieruchomości na cele inwestycji drogowej. Przepisy art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU nie mówią o przeznaczeniu ustalanym w decyzji o wywłaszczeniu, lecz o przeznaczeniu ustalanym uprzednio przed wywłaszczeniem. Stan faktyczny NSA rozpoznał skargę kasacyjną Wojewody od wyroku WSA w Gdańsku z r., II SA/Gd 616/20, Legalis w sprawie ze skargi Gminy na decyzję Wojewody w przedmiocie odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego i uchylił zaskarżony wyrok oraz przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. W przywołanym wyroku WSA uchylił decyzje obu instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. W sprawie tej Wojewoda, po rozpatrzeniu odwołania Gminy Miasta utrzymał w mocy decyzję Starosty o ustaleniu na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Organ odwoławczy ustalił, że decyzją Starosty zezwolono na realizację inwestycji drogowej (dalej: decyzja ZRID). Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. Skonfiguruj Twój System Legalis! Sprawdź Postępowanie odszkodowawcze Starosta prowadził postępowanie w sprawie odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego. Powołana w sprawie rzeczoznawczyni ustaliła, że dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywała zmiana miejscowego planu ogólnego zagospodarowania, zgodnie z którą działka nr (…), w dniu wydania decyzji ZRID znajdowała się na obszarze o dominującej funkcji mieszkaniowej i usługowej. Przy szacowaniu wartości nieruchomości przeznaczenie nieruchomości zostało przyjęte zatem zgodnie z informacjami wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do wyceny nieruchomości gruntowej, jako przedmiotu prawa własności, biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegła, badając zasadę korzyści, dokonała analizy transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi, zgodnie z celem wywłaszczenia oraz transakcji nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym i usługowym, według sposobu użytkowania aktualnego na dzień wydania decyzji ZRID, wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zasada korzyści nie miała zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia (drogowe) nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr (…). Biegła, badając nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym i usługowym, jako obszar analizy wyznaczyła teren miasta L. Natomiast badając nieruchomości o przeznaczeniu drogowym rozszerzyła obszar badania na teren powiatu wejherowskiego, wskazując, że nieruchomości o tym przeznaczeniu nie występowały w danym czasie na terenie miasta L. Skarga Gmina L. wniosła skargę. Sąd uznał, że organy administracyjne dokonały błędnej oceny operatu szacunkowego ponieważ wartość nieruchomości powinna być oceniana odpowiednio do sposobu jej użytkowania. Sąd, odwołując się do art. 134 ust. 3 ustawy r. o gospodarce nieruchomościami ( z 2021 r. poz. 1899 ze zm.; dalej: GospNierU) wskazał, że dla celów odszkodowania określa się wartość nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Zdaniem Sądu w sprawie pominięta została okoliczność, że pomimo objęcia wycenianej działki regulacją planu miejscowego i określenie jej przeznaczenia jako budownictwo mieszkaniowe i usługi, to w istocie działka stanowiła drogę i w efekcie wydania decyzji droga została na niej urządzona. Pomimo objęcia działki jednostką planistyczną o przeznaczeniu mieszkaniowym i usługowym to faktycznym jej przeznaczeniem jest komunikacja, czego plan nie wyklucza, gdyż w każdej jednostce planistycznej istnieje infrastruktura drogowa. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożył Wojewoda, wskazując na zarzuty względem poprawności dokonanej wyceny. Stanowisko NSA NSA wskazał, że istota sporu sprowadza się do wykładni art. 154 w zw. z art. 134 ust. 3 GospNierU i § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( z 2021 r. poz. 555, dalej: WycenaNierR). Skarga kasacyjna zarzuca Sądowi I instancji niewłaściwe przyjęcie, że w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego przy wycenie nieruchomości decydujące znaczenie ma faktyczny sposób użytkowania nieruchomości, tj. w odniesieniu do działki nr (…) – drogowy, a znaczenia nie ma przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, tj. na cel mieszkaniowo-usługowy. Jako formę naruszenia prawa materialnego skarga kasacyjna wskazuje zarówno błędną wykładnię, jak i niewłaściwe zastosowanie. Ustawodawca, określając w treści art. 154 ust. 2 GospNierU gradację uwzględnianych przez rzeczoznawcę dokumentów, przesądził zatem wyraźnie, że przy szacowaniu wartości nieruchomości najpierw rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę planistyczne przeznaczenie nieruchomości. Dopiero w razie braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i kolejno – w razie braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Przepisy art. 154 GospNierU stanowią jedyną normę prawną zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która wskazuje rzeczoznawcy majątkowemu sposób ustalenia przeznaczenia nieruchomości. Konstrukcja przepisu jest jasna i nie wymaga skomplikowanych zabiegów interpretacyjnych. W sposób jednoznaczny wynika z niego kolejność działań, do jakich obowiązany jest rzeczoznawca majątkowy ustalając przeznaczenie nieruchomości. Przepis wyrażony w art. 154 GospNierU, zawiera normę o charakterze bezwzględnie obowiązującym, która dla potrzeb ustalenia odszkodowania reguluje treść określenia „przeznaczenie nieruchomości”. Tym samym zawarte w art. 134 GospNierU określenie „przeznaczenie nieruchomości” powinno być interpretowane zgodnie z zasadami określonymi w art. 154 GospNierU. W rezultacie oznacza to, że decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji, na podstawie której nastąpiło przejecie nieruchomości na cele inwestycji drogowej. Jak podkreśla się w orzecznictwie przepisy art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU nie mówią o przeznaczeniu ustalanym w decyzji o wywłaszczeniu, lecz o przeznaczeniu ustalanym uprzednio przed wywłaszczeniem (wyroki WSA w Warszawie z r., I SA/Wa 3252/14, Legalis i z r., I SA/Wa 636/19, Legalis). Wpływ użytkowania na wycenę Kolejną istotną kwestią przesądzoną w art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU jest konieczność ustalenia jaki wpływ na określenie wartości rynkowej ma aktualny sposób jej użytkowania oraz przeznaczenie tej nieruchomości w planie miejscowym na inny cel określający zmianę sposobu użytkowania, oczywiście jeżeli owa zmiana powoduje zwiększenie jej wartości. Klasycznym wręcz przykładem jest użytkowanie nieruchomości jako rolniczej, którą w planie miejscowym przeznaczono pod zabudowę. Jest oczywiste, że taka zmiana przeznaczenia powoduje znaczne zwiększenie wartości nieruchomości. W orzecznictwie przyjmuje się zaś, że z przepisów art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU wynika tzw. zasada korzyści, zgodnie z którą odszkodowanie nie może pomijać ewentualnego zwiększenia wartości nieruchomości w następstwie jej przeznaczenia na cel publiczny. Jeżeli zatem nieruchomość miała przeznaczenie inne niż drogowe, np. mieszkaniowe, usługowe, to dla dokonania wyceny konieczne jest porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu (por. wyrok WSA w Gdańsku z r., II SA/Gd 349/18, Legalis). Wobec tego należy przyjąć, że ustalając wartość rynkową nieruchomości właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia (przejęcia), jedynie w sytuacji, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości. Przepis § 36 ust. 4 WycenaNierR stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy § 36 ust. 1–3 WycenaNierR stosuje się odpowiednio. Przepis § 36 ust. 4 WycenaNierR (i reguła szacowania w nim zawarta) ma zastosowanie tylko wówczas, gdy „na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową”. NSA dokonał wykładni przepisów stanowiących podstawę ustalenia odszkodowania nieruchomości wywłaszczonej pod drogę w trybie decyzji ZRID. Zawsze ilekroć nieruchomość przejęta na własność gminy lub Skarbu Państwa była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji ZRID, wycena wartości tej nieruchomości stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania powinna być dokonana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych – a więc nabytych pod inwestycje drogowe. Jednakże w świetle zasady korzyści, wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU, nie ma podstaw do automatycznego przyjęcia cen nieruchomości drogowych, jako mających pierwszeństwo przed cenami nieruchomości uwzględniających aktualny (dotychczasowy) sposób użytkowania, bo konieczne jest ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego. Wszystkie aktualności po zalogowaniu. Nie posiadasz dostępu? Wypróbuj! Sprawdź Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku → Sentencja Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.),, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant starszy referent Barbara Urban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 września 2017 r. sprawy ze skargi M. C. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę. Uzasadnienie strona 1/10 Decyzją nr [...] z dnia [...] r. Prezydent Miasta K., działając na podstawie art. 11a ust. 1, art. 11f ust. 1, art. 11i ust. 1, art. 12 ust. 1 04, 4c, 4d, art. 17 ust. 1 i 3 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ( z 2013 r. poz. 687 ze zm.) zatwierdził projekt budowlany i udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn. "przygotowanie terenów pod budownictwo mieszkaniowe w rejonie ulicy [...] i ulicy [...] w K. - droga gminna klasy D (dojazdowa)" na szczegółowo wymienionych działkach, w tym na działce nr 1 należącej do S. M. i M. C.. Decyzją z dnia [...] r., działając na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4 i ust. 5 oraz art. 16 ust. 1, i ust. 1d ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ( z 2015 r., poz. 2031 ) oraz art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, art. 134 ust. 1 i art. 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tjedn. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) i art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego, Prezydent Miasta K. orzekł: w - o ustaleniu na rzecz M. C. i S. M. odszkodowania w łącznej wysokości 40,330,00 zł tj. po zł na rzecz każdej z nich z tytułu utraty przez nie udziałów wynoszących po ½ części w prawie własności nieruchomości gruntowej wraz ze składnikiem budowlanym i składnikiem roślinnym, położonej w K., oznaczonej jako działka nr 2 o pow. 29m², przejętej z mocy prawa przez Miasto K. na podstawie decyzji wymienionej na wstępie tj. decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r. w pkt 2 - o zaliczeniu odszkodowania ustalonego na rzecz M. C. i S. M. na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipotekami, które wygasły na wymienionej działce nr 2 i wypłacenie w całości na rzecz wierzyciela hipotecznego ujawnionego w księdze wieczystej [...] tj. "A" Oddział w K. jako odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ustanowionych hipotek. W uzasadnieniu organ wskazał, że wymieniona nieruchomość - działka nr 2 objęta została decyzją Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia [...] r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i z dniem [...] r. (decyzja Wojewody [...]) z mocy prawa stała się własnością Miasta K. w trybie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W chwili wydania tej decyzji przedmiotowa nieruchomość, zgodnie z księgą wieczystą Nr [...] stanowiła własność M. C. i S. M. (po ½ części), a w dziale IV księgi z dniem [...] r. wpisane były hipoteki: umowna zwykła w kwocie 60012,00CHF oraz umowna kaucyjna w kwocie 32500,00CHF na rzecz "A" Oddział w K.. Z dniem [...] r. prawo do działki nr 2 Miasto K. ujawniło w księdze wieczystej Nr [...]. Po zacytowaniu przepisów obowiązujących w sprawie organ stwierdził, że dla potrzeb prowadzonego postępowania przygotowany operat szacunkowy z dnia [...] r. określił wartość własności gruntu oznaczonego jako działka 2 o pow. 29m² na kwotę zł., wartość składnika budowlanego na kwotę zł., a wartość składnika roślinnego na kwotę zł, co łącznie stanowi wartość zł. Strona 1/10