Czy kupno działki od gminy jest trudne i wymaga wypełnienia dziesiątków formularzy? Czy należy obawiać się pojęcia „przetarg publiczny”? Absolutnie nie! Kupno gruntu od gminy jest nawet prostsze i obarczone mniejszym ryzykiem, niż zakup na rynku wtórnym od osoby fizycznej. Jak wyglądają procedury wyjaśnia Agnieszka Zemuła-Czarnik, Naczelnik Biura Obrotu Nieruchomościami UM najem gruntu pod działalność. 17.10.2023 Parametry i wskaźniki 2023: Pracownik Za przychody ze stosunku pracy uważa się wszelkiego rodzaju wypłaty pieniężne oraz wartość pieniężną świadczeń w naturze bądź ich ekwiwalenty, bez względu na źródło finansowania tych wypłat i świadczeń, a w szczególności: wynagrodzenia zasadnicze, wynagrodzenia za godziny nadliczbowe Sprzedaż niezabudowanej działki będącej terenem budowlanym nie może korzystać ze zwolnienia podmiotowego od podatku VAT określonego w art. 113 ustawy VAT. Mając powyższe na uwadze, wskazać możemy, że kwestia możliwości zastosowania zwolnienia VAT do sprzedaży niezabudowanej działki jest determinowana jej przeznaczeniem. Spółka z o.o. w 2012 r. dokonała jednej sprzedaży na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, o wartości 5000 zł. Przedmiotowa sprzedaż dotyczyła usługi dzierżawy gruntu rolnego. W lutym 2013 r. dokonano sprzedaży złomu o wartości 25.000 zł netto VAT. Sąd uznał, że dopuszczalna jest taka wykładnia art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która pozwala na uznanie, że transakcja zbycia gruntu na rzecz podmiotu trzeciego, w części dotyczącej budowli wzniesionych przez dzierżawcę - w sytuacji, gdy przed sprzedażą z dzierżawcą nie zostaną rozliczone poniesione przez niego Staż prowadzenia działalności na rynku decyduje o tym, kiedy możesz wnioskować o kredyt. Oferta kredytowa wielu banków będzie dla Ciebie dostępna pod warunkiem, że jesteś na rynku od co najmniej 12 miesięcy. Część banków stawia na jeszcze surowsze zasady i wymaga minimum 2-letniego stażu działalności. W związku z powyższym, bez względu na klasyfikację najmu po wyłączeniu nieruchomości ze środków trwałych (wycofaniu z działalności gospodarczej) osoba fizyczna (przedsiębiorca) będzie mogła opodatkowywać przychody z tytułu najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach analogicznych jak najem prywatny, gdzie W kontekście rozliczenia nabycia gruntu istotne jest również ustalenie jego wartości początkowej. Zgodnie z przepisami wartość początkową wyznacza cena nabycia. Ta z kolei jest wynikającą z aktu notarialnego kwotą należną zbywcy, powiększoną o koszty, związane z zakupem (naliczonych od dnia przekazania gruntu do używania, a WAŻNE! Wycofanie nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej uprzednio na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej i następcza sprzedaż nie podlega opodatkowaniu, jeżeli upłynie okres karencji wynoszący 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Zagadnienie wycofania nieruchomości z Aby prawidłowo udokumentować zakup towarów od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej należy sporządzić umowę sprzedaży. Obowiązkowo muszą na niej znaleźć się dane, które są niezbędne dla dowodu księgowego. Minimalne dane to: informacje dotyczące wystawcy oraz wskazanie stron umowy z ich nazwami i adresami x49q0. Ciąg działań takich jak: nabycie działek przeznaczonych pod zabudowę, scalenie działek, uzbrojenie terenu, wystąpienie o pozwolenie na budowę budynku z przeznaczeniem na usługi, oddanie działek w najem, poszukiwanie nabywców poprzez biuro nieruchomości oraz za pośrednictwem Internetu - wskazuje na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedaż działki w takich okolicznościach jest opodatkowana VAT. Tak uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w indywidualnej interpretacji podatkowej z 13 stycznia 2014 r. (nr IPTPP4/443-734/13-4/BM). Sprzedaż działki z prywatnego majątku a VAT – pytanie podatnikaPewien podatnik wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej w zakresieopodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży kupił tę działkę w 2007 r. od osoby fizycznej, która nie wystawiła faktury, a jedyną podstawą była umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka ma przeznaczenie budowlane pod działalność w tym czasie był już podatnikiem VAT w zakresie wynajmu lokalu okresie kilku kolejnych lat podatnik przeprowadził uzbrojenie działki ale od poniesionych nakładów na uzbrojenie działki nie odliczył podatku kilku latach dokupił inną, sąsiadującą działkę też zaklasyfikowaną jako działka budowlana pod budownictwo usługowe. Od zakupu tej drugiej działki również nie odliczył podatku VAT, gdyż sprzedawcą była osoba fizyczna, która podobnie jak w pierwszym przypadku nie była podatnikiem podatnik dokonał scalenia tych dwóch działek w 2009 r. podatnik zarejestrował działalność gospodarczą w zakresie wynajmu. W ramach działalności dokonywał różnych zakupów związanych ze sprzedażą opodatkowaną (głównie najmem).Po scaleniu obu działek wynajmował je przez 3 miesiące. Usługi najmu Wnioskodawca dokumentował fakturami której dotyczył wniosek o wydanie interpretacji podatkowej podatnik zawsze traktował jako inwestycję prywatną. Żadnych kosztów związanych z utrzymaniem, uzbrojeniem czy scaleniem działek nie zaliczał do kosztów podatkowych. Nie odliczał też podatku VAT od zakupów, które były z tą inwestycją podatnik rozważa sprzedaż podatnik będzie poszukiwał poprzez biuro nieruchomości i ogłoszenie w podatnika sprzedaż prywatnego majątku, nie związanego z działalnością gospodarczą którego zakup nie podlegał opodatkowaniu VAT, nie podlega i fakturowanie od 1 stycznia 2014 opodatkowania w VAT - nowe zasady od 2014 roku VAT od sprzedaży działki – interpretacja podatkowaDyrektor Izby Skarbowej w Łodzi nie zgodził się z organu podatkowego nie można się zgodzić ze stwierdzeniem podatnika, że przedmiotowa działka stanowi majątek prywatny w żaden sposób niezwiązany z działalnością gospodarczą. Najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Tym samym wypełnia on określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób opinii Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż przez podatnika działki należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i faktem jest to, że podatnik, wykorzystywał ww. działkę w działalności gospodarczej – najem oraz wystąpił i otrzymał pozwolenie na budowę budynku z przeznaczeniem na usługi, czyli miał zamiar wykorzystania działki w działalności gospodarczej. Dlatego w związku ze sprzedażą tej działki podatnik wystąpi jako podatnik podatku od towarów i usług dokonujący sprzedaży majątku związanego z działalnością gospodarczą. Ponadto, zdaniem organu podatkowego, działania podjęte przez podatnika świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Podatnik podjął bowiem ciąg działań, takich jak: nabycie działek przeznaczonych pod zabudowę, scalenie działek, uzbrojenie terenu, wystąpienie o pozwolenie na budowę budynku z przeznaczeniem na usługi, oddanie działek w najem, poszukiwanie nabywców poprzez biuro nieruchomości oraz za pośrednictwem Internetu, które łącznie wskazują na aktywność w zakresie obrotu aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą wg fiskusa o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Dlatego działania podejmowane przez podatnika nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. A planowana przyszła dostawa działki budowlanej nie może być uznana za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa konsekwencji podatnik dokonując dostawy działki będzie wypełniał definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i będzie spełniał przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, dostawa działek budowlanych, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. W ostatnich latach, po okresie prosperity na rynku nieruchomości przypadającym na lata 2003-2008, urzędy skarbowe wzmożyły kontrole dotyczące rozliczenia zysków osiąganych ze sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne. W wypadku wielości transakcji istnieje ryzyko, że fiskus zakwalifikuje zbycie nieruchomości przez osobę fizyczną jako wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu ustaw podatkowych. Od tego w głównej mierze zależy nałożenie na sprzedającego obciążeń podatkowych. Znajomość regulacji i praktyki w tym zakresie jest więc bardzo ważna dla osób, które w krótkich odstępach czasu dokonują zbycia nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości a PIT Co do zasady od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 roku podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku (art. 30e ustawy o PIT). Dochód ze sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną może być jednak zwolniony z podatku lub nawet nie podlegać opodatkowaniu, a zależy to od spełnienia warunków, obowiązujących w okresie nabycia nieruchomości, która ma zostać sprzedana. Dla przykładu dochód ze sprzedaży nieruchomości może, odnosząc się do aktualnego brzmienia przepisów, być zwolniony z opodatkowania w części przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe – w okresie 2 lat licząc od końca roku w którym nastąpiło nabycie nieruchomości ( pkt 131 ustawy o PIT). Natomiast jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – wówczas odpłatne zbycie nie jest opodatkowane i rozpatrywanie warunków dla zwolnienia dochodu ze sprzedaży tejże nieruchomości z PIT nie jest konieczne. Jak widać w obu przypadkach istotna jest podniesiona kwalifikacja zbycia jako dokonanego w ramach działalności gospodarczej. W przypadku ustawy o PIT mamy nieco inną niż w przypadku VAT definicję działalności gospodarczej (art. 5a pkt 6 ). Zgodnie z nią działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa: a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa, […] c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły[…] Muszą więc wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości. Dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak – oczywiście w zakresie możliwym do obiektywnego stwierdzenia - zamiar (rozumiany jako świadomie działanie nakierowane na pewien cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem, okoliczności zbycia, ale także okoliczności nabycia. Zorganizowany charakter działalności oznacza, że podatnik nie tylko wykorzystuje, ale stwarza sobie okoliczności do zarobku na handlu nieruchomościami. Nie może być uznane za działalność gospodarczą wygenerowanie zysku w sposób przypadkowy (np. podział i sprzedaż działek z zyskiem wskutek zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). Konieczne jest stwierdzenie, że podjęto szereg działań – od momentu zbycia do nabycia – potwierdzający profesjonalny, zarobkowy charakter działań. Pierwszym zatem momentem oceny, czy działalność ma charakter zorganizowany, są okoliczności nabycia. Przeciwko zorganizowanemu i zarobkowemu charakterowi przemawiać będzie zwłaszcza nabycie w okolicznościach niezależnych od podatnika (np. dziedziczenie), brak negocjacji ceny, prowadzenie przez pewien czas na nieruchomości jakiejkolwiek działalności, a zatem wszystko, co wskazuje, iż w chwili zakupu podatnik nie podporządkowywał swych działań planom późniejszej sprzedaży z zyskiem. O braku zorganizowanego charakteru działalności świadczyć może również w szczególności dokonanie sprzedaży ze względu na okoliczności życiowe, w pośpiechu (nagła potrzeba uzyskania pieniędzy na inny cel, nieziszczenie celu, dla którego realizacji nieruchomość nabyto), na rzecz znajomych lub wspólników, bez korzystania z usług profesjonalnych pełnomocników i reklamy – krótko mówiąc wszystko, co wskazuje na to, iż osiągnięcie jak najwyższego zysku nie było priorytetem zbywcy. Stąd – co do zasady – jako działalność gospodarcza nie powinna być traktowana wyprzedaż majątku własnego jak również sprzedaż nieruchomości odziedziczonych. Wzięte pod uwagę powinno być również zachowanie sprzedającego pomiędzy transakcjami – na charakter zarobkowy będą wskazywały działania mające na celu podniesienie wartości nieruchomości (o czym mowa także w dalszej części), jeśli motywowane są chęcią uzyskania wyższej ceny sprzedaży. Niespełnienie powyższych przesłanek z art. 5a ustawy o PIT jest bardzo istotne. Powoduje ono bowiem, że transakcje zbycia nieruchomości nie powinny być kwalifikowane jako pozarolnicza działalność gospodarcza. Należy podkreślić, że w zakresie opodatkowania PIT-em sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne nie ma jeszcze wykształconego orzecznictwa i opartej na nim praktyki organów podatkowych. Powoduje to, że decyzje tych organów są często niekorzystne dla sprzedających (szczególnie gdy, niesłusznie, jedynym kryterium branym pod uwagę przez organy jest ilość przeprowadzonych transakcji, zwłaszcza, jeśli skutkowały one zyskiem). Kiedy sprzedaż nieruchomości może podlegać VAT Może się zdarzyć, że fiskus przeprowadzając postępowanie w zakresie kontroli rozliczeń dochodów uzyskanych ze sprzedaży będzie chciał uznać je za osiągnięte z tytułu działalności gospodarczej, co czyni koniecznym opodatkowanie ich podatkiem od towarów i usług (wyjątkiem są tu grunty niezabudowane i nieprzeznaczone pod budowę). Do niedawna dla organów kontroli jedyną przesłanką wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT była wysoka częstotliwość dokonywania czynności, czyli duża liczba transakcji dokonywanych w krótkich odstępach czasu. Nie sprawdzano przy tym z jakich okoliczności wynikała ilość transakcji np. gdy dochodziło do podziału i sprzedaży większego gruntu będącego własnością osoby fizycznej. Ostatnimi czasy jednakże, w zakresie zbycia nieruchomości przez osoby fizyczne w odniesieniu do przepisów o VAT orzecznictwo jest dość jednolite i stanęło na stanowisku korzystnym dla sprzedającego, co zaowocowało zmianą niebezpiecznego podejścia organów podatkowych. Trzeba jednak podkreślić, że stanowisko to jest wynikiem zaistnienia poważnych sporów powstałych na gruncie obowiązujących przepisów. Obecnie sądy administracyjne, orzekają stosując wykładnię przepisów krajowych i wspólnotowych określoną przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Szczególnie istotne jest tu ostatnie orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wskazujące na sposób interpretacji krajowych przepisów podatkowych w odniesieniu do wspólnotowej Dyrektywy o VAT. TSUE odniósł się w orzeczeniu do dwóch spraw dotyczących sprzedaży działek. W praktyce problem dotyczy głównie działek rolnych, które po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego stają się gruntem budowlanym lub przeznaczonym pod zabudowę. Zmiana przeznaczenia gruntu przez gminę powoduje więc wzrost wartości gruntu. Po tym zdarzeniu, na które podatnik nie miał wpływu, podejmuje on decyzję o sprzedaży działki lub podziale działki na mniejsze i odsprzedaży. Problem, który rozstrzygają sądy, sprowadza się więc do tego, czy sprzedawca w takiej sytuacji jest uznawany za podatnika VAT i w konsekwencji czy od sprzedawanych działek powinien odprowadzić podatek od towarów i usług (jeśli sprzedaż dotyczy pojedynczej transakcji oczywiście nie ma takiej możliwości, w przypadku większej liczby jest to już przedmiotem oceny). Zgodnie z "polską" definicją podatnika zawartą w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą […] bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z ustawą o podatku VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, […] również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. A więc, przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową czyli stałą (nawet jeśli czynność została wykonana raz ale okoliczności wskazują na to, że będą następne). Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celach odsprzedaży, lecz spożytkowania w celach prywatnych, jako mieszcząca się w zakresie wykonywania prawa własności. Sądy w wyrokach podkreślają jednak, że każdą sprawę należy rozpatrywać indywidualnie. Z drugiej strony organy podatkowe wskazują na argumenty za uznaniem sprzedaży za opodatkowaną VAT. Podział działki, doprowadzenie do nich energii elektrycznej, ogłoszenie o sprzedaży - to elementy ciągu zdarzeń, który zmierza do jak najkorzystniejszego ich zbycia. Mając na względzie, że podatnik ma zamiar przeprowadzić szereg transakcji sprzedaży działek oraz gdy angażuje on środki podobne do stosowanych przez profesjonalistów, w szczególności uzbroił teren, współpracuje z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, a środki uzyskane ze sprzedaży przeznacza na dalsze inwestycje w nieruchomości, to prowadzi działalność gospodarczą i jest zobowiązany do odprowadzenia VAT od sprzedaży nieruchomości. Podstawy prawne: a. Wyrok TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 b. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 15 grudnia 2011 r., sygn. akt I SA/Ol 640/11 c. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych d. Ustawa o podatku od towarów i usług e. Interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi z 23 grudnia 2011 r. nrIPTPP2/443-613/11-2/ALN. Zakup nieruchomości przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą W wymienionej sprawie są różne szkoły postępowania – każda ma wady i zalety, niezmienne jednak jest to, że Pan będzie właścicielem budynku, prowadzi Pan bowiem działalność (firmę) jako osoba fizyczna. Może Pan od razu w akcie notarialnym zaznaczyć, że jest to nabycie w działalności gospodarczej, lub nabyć nieruchomość prywatnie i wnieść oświadczenie na środki trwałe w prowadzonej działalności gospodarczej. Wartość początkową środków trwałych w razie ich nabycia w drodze kupna stanowi cena nabycia. Zgodnie z art. 22g ust. 3 z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.): „Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku”. Czyli wartością początkową – niezależnie, czy nabędzie Pan nieruchomość „w działalności”, czy prywatnie i wprowadzi ją do działalności – będzie cena zakupu, powiększona o opłaty notarialne i podatek od czynności cywilnoprawnych – od tej wartości będzie Pan dokonywał odpisów amortyzacyjnych. Co do zasady, stawka rzeczywiście wynosi 2,5%, co daje 40-letni okres amortyzacji. Warto jednak pamiętać, że zgodnie z art. 22j ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: „Podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż: (...) dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5% – 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat”. Czy po likwidacji działalności powstanie zobowiązanie podatkowe z tytułu posiadania nieruchomości? Samo zamknięcie lub likwidacja działalności na gruncie podatku dochodowego nie powoduje powstania zobowiązania podatkowego z tytułu posiadania nieruchomości. Natomiast, w uproszczeniu, przychód ze sprzedaży w ciągu 6 lat od likwidacji będzie przychodem do opodatkowania w „źródle” działalności gospodarczej, na zasadach właściwych dla działalności gospodarczej, mimo jej nieprowadzenia – stanowi tak art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 10 ust. 2 pkt 3, który stanowi, że: „Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia (...) składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat”. Oczywiście może Pan nie wprowadzać na środki trwałe ww. nieruchomości, lecz traktować jako własną i wykorzystywać w prowadzonej działalności. Ma Pan prawo do jej remontu, jednak zachodzi tu możliwość kwestionowania tego, czy będzie Pan miał do czynienia z remontem, czy z inwestycją w obcym środku trwałym – to zależy od zakresu i charakteru prac. Organy podatkowe często wskazują, że inwestycja (nie remont) we własnej nieruchomości, niewprowadzonej jako środek trwały, nie może być rozliczona w działalności, gdyż nie jest nawet inwestycją w obcym środku trwałym. Zakup nieruchomości na firmę i przekazanie części na własne potrzeby mieszkaniowe Na gruncie podatku VAT wielu autorów jest zdania, że podatnik, prowadząc określoną inwestycję, jeśli ma możliwość, winien na początku traktować ją jako związaną ze sprzedażą opodatkowaną lub działalnością gospodarczą, a dopiero po jej zakończeniu przekazać część na cele mieszkaniowe. Zatem w trakcie remontu odliczeniu będzie podlegał cały podatek i nie będzie konieczności dzielenia wydatków według powierzchni – dopiero przekazanie części na własne potrzeby mieszkaniowe będzie czynnością opodatkowaną (trzeba zapłacić jednorazowo dość duży podatek). Zgodnie z art. 91 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług: „W przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15 000 zł, korekty, o której mowa w ust. 1, podatnik dokonuje w ciągu 5 kolejnych lat, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów – w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta w przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, dotyczy jednej piątej, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów – jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu. W przypadku środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, których wartość początkowa nie przekracza 15 000 zł, przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio, z tym że korekty dokonuje się po zakończeniu roku, w którym zostały oddane do użytkowania”. W przypadku gdy w okresie korekty, o której mowa powyżej, nastąpi sprzedaż towarów i/lub towary te zostaną opodatkowane zgodnie z art. 14 (zaprzestanie działalności), uważa się, że te towary lub usługi są nadal wykorzystywane na potrzeby czynności podlegających opodatkowaniu u tego podatnika, aż do końca okresu korekty – korekta powinna być dokonana jednorazowo, w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty. Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż, a w przypadku opodatkowania towarów zgodnie z art. 14 – w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym w stosunku do tych towarów powstał obowiązek podatkowy. Zatem przykładowo: odliczony VAT od wydatków poniesionych na adaptację środka trwałego powinien być skorygowany, jeżeli od roku oddania zaadaptowanej nieruchomości do użytku do momentu jej sprzedaży lub likwidacji działalności nie upłynął okres 10 lat (analogicznie wskazuje Krzysztof Kamiński, „Vademecum Doradcy Podatkowego”, 39/2009, Wolters Kluwer Polska Sp. z Osobnym problemem jest to, czy zakres prowadzonych prac będzie remontem, czy inwestycją zwiększającą wartość środka trwałego. Winien Pan problem ten uwzględnić w swoich planach – jego omówienie jednak przekracza zakres niniejszego pytania. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Pojęcie działalności gospodarczejJeśli przeprowadzasz transakcję jako osoba fizyczna, kupujesz i sprzedajesz nieruchomości, to obecnie prawo podatkowe w Polsce mówi, że jeżeli dokonujesz czynności stale powtarzającej się, na której zarabiasz, powinieneś założyć działalność sugeruje nam, że właściwie, jeżeli dokonujemy czynności zarobkowej częściej niż dwa razy, to już może to zostać potraktowane przez urząd skarbowy jako prowadzenie działalności gospodarczej. Mowa oczywiście o obrocie będziesz częściej niż dwa razy sprzedawać nieruchomości, nie mając założonej działalności gospodarczej, to możesz zostać ukarany! Istotą jest więc również to, abyś miał zaplanowane w swoim przedsięwzięciu cały proces inwestycyjny, dotyczący nie tylko jednej, ale i wielu kolejnych transakcji. W praktyce oznacza to, że pierwsze dwie nieruchomości możesz śmiało kupić i sprzedać jako osoba fizyczna. Jeżeli taka działalność Ci się spodoba i zauważysz, że możesz na tym dobrze zarabiać, wtedy możesz zdecydować się na otworzenie działalności gospodarczej. Istnieje także możliwość, że kolejne nieruchomości będziesz kupować „na inną osobę”: teściową, brata, siostrę. Niestety sytuacja podatkowa w przypadku działalności gospodarczej jest mniej korzystna, niż obrót nieruchomościami bez tej działalności, a więc jako osoba fizyczna. Gdy założysz działalność gospodarczą będziesz na tych samych transakcjach odnotowywał mniejsze zyski, ze względu na konieczność odprowadzania większych TEŻ TO WIDEO:Jak to wygląda w praktyce? W przypadku osoby fizycznej odprowadzasz podatek dochodowy. Na rok 2014 w Polsce obowiązuje taka zasada, że nie odprowadza się podatku VAT i jako inwestor ponosisz wszelkie koszty, które są pomniejszeniem Twojego dochodu. Te kosztymożesz następnie odpisać od wartości sprzedaży kupiłeś nieruchomość za 150 000 zł, wyremontowałeś za 30 000 zł, poniosłeś dodatkowe koszty, tj. taksy notarialne, opłaty skarbowe, prowizje za pośrednictwo, odsetki bankowe – to wszystko jest dla Ciebie kosztem i dodajesz je do ceny odejmujesz całą tę kwotę od ceny sprzedaży i pozostaje do odprowadzenia podatek w wysokości 19%. Zobrazujmy to liczbamiZałóżmy, że koszty remontu wynosiły: 30 000 zł, pozostałe koszty to 5 000 kosztów wynosi35 000 zł, cena zakupu to 150 000 zł., czyli razem koszty wynoszą 185 000 została sprzedana za 205 000 zł, a więc Twój dochód, czyli różnica między ceną sprzedaży, a kosztami, to 20 000 zł i od tej kwoty musisz odprowadzić 19% podatku, tj. 3 800 zł. Reszta kwoty stanowi Twój możliwość skorzystania ze specjalnej ulgi oferowanej przez praktyce oznacza to, że możemy NIE odprowadzać podatku a pieniądze ze sprzedaży zainwestować w nową nieruchomość. Jeżeli w ciągu najbliższych dwóch lat pieniądze ze sprzedaży przeznaczysz na zakup nowej nieruchomości, to od tej sprzedaży nie musisz odprowadzać podatku, ale wiedz, że urząd skarbowy nie śpi i w stosownym czasie może poprosić Cię o udowodnienie tego, czy tak się naprawdę stało. Wówczas będziesz musiał przedstawić akty notarialne sprzedaży tej nieruchomości, zakupu nowej nieruchomości, następnie kosztów, które były poniesione w związku z obrotem nieruchomości – tak, żeby pokazać, że dokładnie tą kwotę przeznaczyłeś na zakup nieruchomości. Ot i cała polityka podatkowa. Jeżeli masz bardziej szczegółowe pytania, napisz do mnie – ja zapytam swoich specjalistów, udzielimy Ci odpowiedzi na naszym OrzechowskiIncoming search terms:handel nieruchomościamiobrót nieruchomościamihandel mieszkaniami podatki